Mit Urteil vom 12.01.2022 hat der BGH erstmals zur Frage Stellung genommen, ob gewerbliche Mieter für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der COVID-19 Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet sind.
Die Frage ist bislang uneinheitlich beurteilt worden, auch das Urteil des BGH zum Az. XII ZR 8/21 klärt lediglich grundsätzlich, dass ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.
Der BGH stellt dabei klar, dass kein Mangel des Mietgegenstandes vorliegt, da Voraussetzung hierfür wäre, dass die Beschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht, was bei einer Schließung für den Publikumsverkehr nicht der Fall ist.
Jedenfalls während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 war die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages betroffen. Hierfür spricht auch die erst später neu geschaffene Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB, nach der vermutet wird, dass die Geschäftsgrundlage verändert ist, wenn gewerblich genutzte Räumen infolge staatlicher Maßnahmen für den Mieter nicht oder nur eingeschränkt verwendbar sind.
Allein der Umstand, dass die Geschäftsgrundlage betroffen ist, rechtfertigt für sich genommen allerdings noch keine Vertragsanpassung. Hierfür müssen vielmehr alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, wie die vertragliche und gesetzliche Risikoverteilung. In einem Fall, in dem Einbußen des Mieters auf den hoheitlichen Maßnahmen beruht, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus.
Der Mieter kann trotzdem nicht stets eine Anpassung der Miete verlangen. Es ist vielmehr konkret zu untersuchen, welche Nachteile dem Mieter im Einzelfall entstanden sind. Ein Umsatzrückgang ist dabei nur bezogen auf das jeweilige Mietobjekt zu berücksichtigen. Schließlich ist zu prüfen, ob der Mieter staatliche Leistungen zum Nachteilsausgleich oder aus einer Betriebsversicherung erhalten hat, wobei Zuwendungen, die lediglich als Darlehen gewährt werden, nicht berücksichtigt werden dürfen.
https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2022/2022004.html?nn=10690868
Wenn Ihr Unternehmen von behördlich angeordneten Schließungen im Zusammenhang mit der COVID-19 Pandemie betroffen war und es hierdurch zu Umsatzrückgängen gekommen ist, prüfen wir gerne für Sie, ob Sie auf der Grundlage dieses Urteils zuviel gezahlte Mieten zurückfordern können oder sich erfolgreich gegen die Inanspruchnahme Ihres Vermieters zur Wehr setzen können.
Für Vermieter prüfen wir gerne die von den Mietern vorgebrachten Argumente darauf, ob sie im Lichte des hier besprochenen Urteils Bestand haben würden. Wir setzen für Sie rückständige Mieten, die Sie beanspruchen können durch und wehren Rückfordungsbegehren Ihrer Mieter ab.
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