Mit Urteil vom 12.01.2022 hat der BGH erstmals zur Frage Stellung genommen, ob gewerbliche Mieter für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der COVID-19 Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet sind.

Die Frage ist bislang uneinheitlich beurteilt worden, auch das Urteil des BGH zum Az. XII ZR 8/21 klärt lediglich grundsätzlich, dass ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.

Der BGH stellt dabei klar, dass kein Mangel des Mietgegenstandes vorliegt, da Voraussetzung hierfür wäre, dass die Beschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht, was bei einer Schließung für den Publikumsverkehr nicht der Fall ist.

Jedenfalls während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 war die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages betroffen. Hierfür spricht auch die erst später neu geschaffene Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB, nach der vermutet wird, dass die Geschäftsgrundlage verändert ist, wenn gewerblich genutzte Räumen infolge staatlicher Maßnahmen für den Mieter nicht oder nur eingeschränkt verwendbar sind.

Allein der Umstand, dass die Geschäftsgrundlage betroffen ist, rechtfertigt für sich genommen allerdings noch keine Vertragsanpassung. Hierfür müssen vielmehr alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, wie die vertragliche und gesetzliche Risikoverteilung. In einem Fall, in dem Einbußen des Mieters auf den hoheitlichen Maßnahmen beruht, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus.

Der Mieter kann trotzdem nicht stets eine Anpassung der Miete verlangen. Es ist vielmehr konkret zu untersuchen, welche Nachteile dem Mieter im Einzelfall entstanden sind. Ein Umsatzrückgang ist dabei nur bezogen auf das jeweilige Mietobjekt zu berücksichtigen. Schließlich ist zu prüfen, ob der Mieter staatliche Leistungen zum Nachteilsausgleich oder aus einer Betriebsversicherung erhalten hat, wobei Zuwendungen, die lediglich als Darlehen gewährt werden, nicht berücksichtigt werden dürfen.

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2022/2022004.html?nn=10690868

Wenn Ihr Unternehmen von behördlich angeordneten Schließungen im Zusammenhang mit der COVID-19 Pandemie betroffen war und es hierdurch zu Umsatzrückgängen gekommen ist, prüfen wir gerne für Sie, ob Sie auf der Grundlage dieses Urteils zuviel gezahlte Mieten zurückfordern können oder sich erfolgreich gegen die Inanspruchnahme Ihres Vermieters zur Wehr setzen können.

Für Vermieter prüfen wir gerne die von den Mietern vorgebrachten Argumente darauf, ob sie im Lichte des hier besprochenen Urteils Bestand haben würden. Wir setzen für Sie rückständige Mieten, die Sie beanspruchen können durch und wehren Rückfordungsbegehren Ihrer Mieter ab.

Rufen Sie uns hierzu gerne unverbindlich an.

#gewerblichesmietrecht #mietrecht #covid #finkbeinerunddruckenbrodt #mitunsdurchkriseundkonflikt.

Lesebefehl für sämtliche Praktiker, die sich mit dem Bereich der Vorsatzanfechtung befassen.

Nach dem Wechsel an der Spitze setzt der IX. Zivilsenat des BGH seine Korrekturen an seiner Rechtsprechung zu § 133 InsO fort:

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=IX%20ZR%2072/20&nr=119863

Über viele Jahre hinweg konnte der Insolvenzverwalter den Nachweis der subjektiven Voraussetzungen der Vorsatzanfechtung allein darauf stützen, dass der Schuldner im Zeitpunkt der angefochtenen Rechtshandlung erkannt zahlungsunfähig war. Damit ist nun Schluss.

So muss der Schuldner künftig im Zeitpunkt der Vornahme der Rechtshandlung auch wissen bzw. billigend in Kauf nehmen, dass er seine übrigen Gläubiger auch künftig nicht vollständig befriedigen können wird, was sich nach den ihm bekannten objektiven Umständen richtet. Dies muss auch der Anfechtungsgegner zusätzlich zum Erkennen der Zahlungsunfähigkeit wissen.

Noch wichtiger erscheint aber, dass auf eine lediglich erkannt drohende Zahlungsunfähigkeit isoliert eine Vorsatzanfechtung zukünftig gar nicht mehr gestützt werden kann. Der BGH stützt diese Überlegung darauf, dass in diesem Stadium gegen den Willen des Schuldners kein Insolvenzverfahren eröffnet werden kann. Mit dieser Wertung sei es nicht zu vereinbaren, wenn die drohende Zahlungsunfähigkeit und eingetretene Zahlungsunfähigkeit mit Blick auf die Vorsatzanfechtung gleichbehandelt werden. Etwas anderes könne allenfalls dann gelten, wenn bei drohender Zahlungsunfähigkeit in sicherer Erwartung von deren Eintritt noch gezielt bestimmt (etwa nahestehende) Gläubiger bevorzugt werden.

Wichtigtes Indiz für eine Zahlungsunfähigkeit des Schuldners soll dessen Erklärung sein, aus Mangel an liquiden Mitteln nicht zahlen zu können. Gibt es eine solche nicht, müssen die Umstände, aus denen eine Zahlungsunfähigkeit gefolgert werden soll, entsprechendes Gewicht haben, wofür Zahlungsverzögerungen allein, auch wenn sie wiederholt auftreten, nicht ausreichen dürften.

Dieser Entscheidung wird erhebliche Bedeutung zukommen. Für #insolvenzverwalter bedeutet sie, dass die ohnehin anspuchsvoller gewordene Vorsatzanfechtung noch schwieriger durchsetzbar sein wird. Umso wichtiger wird es sein, versierte anwaltliche Vertreter hiermit zu beauftragen.

Für #anfechtungsgegner und die sie vertretenden Anwälte ergibt sich ein bunter Strauß an Verteidigungsmöglichkeiten, die eine erfolgreiche Abwehr von entsprechenden Inanspruchnahmen noch wahrscheinlicher machen.

#finkbeinerunddruckenbrodt #mitunsdurchkriseundkonflikt #neunterzivilsenat #bgh #vorsatzanfechtung

Zum 01.05.2020 bündeln die Rechtsanwälte Claudius Finkbeiner und Alexander Druckenbrodt ihre Kräfte und starten als überörtliche Bürogemeinschaft an den Standorten Reinbek und Hamburg-Eppendorf.

Die neue Einheit legt ihre Schwerpunkte auf die Bereiche Wirtschaftsrecht, Insolvenzrecht und Prozessrecht. Während RA Finkbeiner seinen Fokus weiter auf die strategische Beratung und Vertretung von Unternehmern und Unternehmen innerhalb und außerhalb der Krise legen wird, verstärkt RA Druckenbrodt vor allem die prozessrechtliche Expertise der Bürogemeinschaft.
RA Druckenbrodt kehrte nach 12 Jahren Tätigkeit im Frankfurter Büro einer US-amerikanischen Kanzlei im vergangenen Jahr nach Hamburg zurück und übernahm zunächst die Leitung der Prozessabteilung in einer namhaften, auf Insolvenzverwaltung und Sanierungsberatung spezialisierten überörtlichen Kanzlei. Die Gründer der Bürogemeinschaft kennen sich schon beinahe 20 Jahre und ihre Wege kreuzten sich in diesen Jahren sowohl in der Ausbildung als auch beruflich immer wieder. „Als RA Druckenbrodt mir eröffnete, dass er sich noch einmal mit dem Gedanken einer beruflichen Neuausrichtung trägt, habe ich keine Sekunde gezögert, ihm eine strategische Zusammenarbeit vorzuschlagen,“ sagt RA Finkbeiner über seinen neuen Kollegen. „Mit seiner langjährigen Prozesserfahrung und seiner Expertise im Zivilprozessrecht, hebt er unsere Fähigkeiten in diesem Bereich auf ein völlig neues Level, das vor allem im insolvenzrechtlichen Umfeld keinen Vergleich zu scheuen braucht.“ RA Druckenbrodt betont die Synergieeffekte der neuen Einheit: “RA Finkbeiner hat über die Jahre ein exzellentes Netzwerk sowohl in der insolvenznahen Beratung als auch bei langfristigen strategischen Betreuung von Unternehmen aufgebaut, das wir nun gemeinsam ausbauen und weiter entwickeln können.“

Die Corona-Pandemie kann nicht nur gesundheitlich, sondern auch wirtschaftlich großen Schaden anrichten. Viele kleine und mittelständische Unternehmen können durch Umsatzausfälle in eine existenzgefährdende Krise geraten.

Die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht für die Geschäftsführung ist ein richtiger Schritt der Bundesregierung um kleine Unternehmen und den Mittelstand krisenfest zu machen. Leider wird dies Insolvenzanträge von Seiten der Gläubiger nicht vollständig verhindern.

Ich stehe Ihnen bei Kommunikation mit Gläubigern, Lieferanten, Krankenkassen Finanzämtern und Banken, hinsichtlich Stundungen und anderen Zahlungserleichterungen zur Seite und helfe Ihnen dabei irreparable Schäden zu vermeiden. Kommen Sie gerne auf mich zu!

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